[摘要] <p style="text-indent: 2em;line-height: 150%;text-align: left;">随着一线城市房地产价格的不断攀升,一线城市的房价和周边城市的房价差距不断拉大,<span style="line-height: 150%;text-indent: 2em;">同时一线城市能够用来新开发的土地资源越来越少,越来越多的开发商注意到一线城的发展给周边中小城市带来的购买力,。纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。</span>
都市圈又称城市带、城市圈,指的是以大城市为核心的城市群,周边中小城市共同参与分工合作,一体化的圈域经济现象。这些大城市群区域内城市高度密集,人口规模巨大,城市间分工明确、各具特色、优势互补,具有较强的经济联系。是一个国家和地区经济活跃、重要的区域。
目前来看,一线城市楼市过热,房价居高临下,由此带来的不仅是困难与挑战,还有大城市病的问题,如道路拥挤、通勤效率下降、劳动生产率降低等。
为了解决这一系列问题和矛盾,都市圈的建设开始紧锣密鼓地展开,通过大城市的都市圈建设,除了可以大幅增加住宅供应、给大城市房价降温、解决供需矛盾之外,还能培养新的经济增长点。一线城市的高房价已经产生明显的外溢效应,从而为大都市圈建设带来巨大机遇。
那么,在都市圈内,还有哪些城市值得重点投资和开发呢?
“城市更新”带来新购买力
优淘城总裁薛建雄表示,从长三角都市圈来说,三个地方比较有机会,一个是上海都市圈;一个是南京都市圈;一个是杭州都市圈。
越来越多的开发商也开始注意到了这类机会。纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模。在9月初举办的中信资本&朗诗绿色地产城市更新战略合作上,朗诗绿色地产董事局主席田明表示,单纯靠拿地开发的时代已经过去,房企只有逐渐向城市更新的可持续发展模式转变,才能获得更多的利润空间。在“北上广深”一线城市土地越来越紧张的背景下,能够用来新开发的土地资源越来越少,与之相对的是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等日渐强烈的城市更新需求。
目前,一线城市房价与周边卫星城市房价相差七八倍甚至十多倍。从海外经验看,通过大都市圈建设,较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市,部分人口也将跟随迁移。由于周边卫星城市适合发展养老产业,一些退休老年人也会选择在周边卫星城居住,从而享受更加舒适的生活环境。
部分在一线城市工作的年轻人也会选择在周边卫星城市居住,虽然通勤成本较高,通勤时间较长,但可以减缓高房价的压力。不过,薛建雄认为,这还取决于这个城市原先的经济基础。如果一些新兴城市的经济底子太薄的话,可能再大的投资,也不会有很明显的作用。
房企无需再赌大城市土地
对于开发商来说,究竟哪一类城市是一线城市之后的投资呢。在城市分化和“马太效应”越来越明显的大背景下,房地产企业和相关金融企业并不需要布局越来越多的陌生城市。
以上海这样的大城市为例,上海拥有先进的管理经验、技术及人才、品牌集聚、市场多元、大量的资金等优势,上海都市圈其他城市在其周围呈扇形分布。
如今,上海正在通过高地价、高房价把低端产业和人口挤出去,为高端产业和人口腾笼换鸟。这不仅有利于构建合理的产业分工体系和竞争合作关系,还有利于构建新的资源要素分配渠道。
在有了基础设施配套和市政设施配套之后,公共服务的一体化和快速路网一体化并行,才是都市圈的真正内涵。比如,在都市圈范围内,城市间的分工协作,上海的老人可以在独墅湖颐养天年,上海的医生也可以到盛泽小镇上坐诊,吴江的居民也可以到上海的医院就医,上海的中小学也可以在昆山办分校,苏州的学校也可以招收上海的小孩,都凭居住证与社保一卡通。
人、钱、地,还有产业和配套都成了相互协作共同发展的关系。使得都市圈成为紧密的“朋友圈”,而不是相互竞争关系。当超大城市和大城市打破行政垄断界限,用经济方式敞开胸怀,把中小城市纳入怀抱,还能把自身产业做布局调整。
对开发商来说,都市圈里的城市群发展起来了,人口规模也就控制住了,房企也无需再“豪赌”特大城市的土地,风险和投资都能得到好的保证。
对房产消费者来说,选择在上海上班,居住在卫星城;或者创业在卫星城,业务谈判去上海的模式,有机会降低购房成本,提高生活质量。
对上海这样的大城市来说,可以有效分流常住人口,减轻管理压力和有效解决公共设施建设、服务资源的不足。对城市、居民、企业都是好事。只是要实现这样的愿望,还需要上海、南京等超大、特大城市加强对周边的辐射力度,把优质资源移到和周边城市接壤的城区。
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